Прогноз развития рынка недвижимости

Вопреки радужным прогнозам пятилетней давности мировой экономический кризис до сих пор дает о себе знать.

И в Америке, и в Европе и в развивающихся странах отмечается спад экономической и социальной сфер жизни. Данные тенденции не могут не отразиться и на состоянии российской экономики. Определенные сокращения все еще наблюдаются в промышленном производстве, объемах инвестиций, экспортном товарообороте, в розничной торговле и, как следствие, доходах населения. Не внушает особого оптимизма и прогноз развития рынка недвижимости России.

Ни для кого не секрет, что уровень доходов России напрямую зависит от экспорта нефти и продуктов ее переработки. По прогнозам аналитиков эта тенденция сохранится и на несколько ближайших десятилетий. Таким образом, отрицательные явления в российской экономике во многом связаны с резкими колебаниями цен на нефть. И если удорожание углеводородов несколько стабилизирует ситуацию, то падение цен наносит ощутимый удар по доходам государства. И ранее, и в настоящий момент нефтедолларовая сфера имеет решающее значение для стабильности экономической сферы. В недавнем прошлом она могла обеспечить многие дотационные сферы деятельности, и в первую очередь, социальную, но в настоящее время доходы сильно упали. В условиях кризиса энергетического рынка прибыль от продажи нефти перестала питать многие системообразующие и жизнеобеспечивающие элементы, а значит период экономически необоснованных трат госсредств и чрезмерного потребления окончен.

Что же сейчас происходит на рынке энергоносителей?

Все крупные экспортеры нефти, которые добывают, перерабатывают и реализуют данный вид энергоносителей, стараются не допустить дальнейшего снижения цены. Как результат – стабилизация и даже некоторый рост. Общими усилиями удается сдерживать падение и контролировать ситуацию.

Но, как считают некоторые аналитики, оптимистичные прогнозы по нефтедобывающей и нефтеперерабатывающей отрасли, увы, преждевременны. Директор МЭА (Международного энергетического агентства) Нобуа Танака заявляет о приближающихся новых экономических проблемах. К 2013 году из-за нехватки углеводородов мир может захлестнуть нефтяной кризис. Высокопоставленный чиновник считает, что спровоцирует экономический спад не столько дефицит энергоносителя, сколько резкое сокращение числа наиболее перспективных и капиталоемких инвестиционных проектов, которые ранее финансировала именно нефтяная отрасль экономики. В том случае, если прогноз оправдается, цена за баррель может увеличиться до двухсот долларов.

Другие эксперты считают такой сценарий развития событий весьма сомнительным, так как при увеличении стоимости продукта до определенного уровня в эту сферу экономики потекут немалые финансовые инвестиции, что сделает ценообразование вполне управляемым. Так что на данный момент перспективы нефтяного кризиса сомнительны, а прогнозы на ближайшее время – умеренно-оптимистичные. Согласно им в течение нескольких лет цена за баррель повысится не более чем на 40-50 $ и особо низких цен, например на уровне 30$, также ждать не приходится.

Российские эксперты прогнозируют негативные явления в нашей нефтезависимой экономике еще ближайшие два-три года. И лишь после этого можно говорить о ее оздоровлении, да и то при условии устойчивого роста цены на «черное золото». В то же время, обсуждается и еще один вариант, при реализации которого стоимость барреля нефти резко пойдет вверх. Это обесценивание мировой финансовой валюты – доллара. Но в таком развитии событий не заинтересована ни одна экономика мира.

Экономисты справедливо считают, что именно Россия и некоторые другие государства, не имеющие большого внешнего долга и не измученные долговременной рецессией (падением ВВП), сыграют главную роль при выходе мирового финансового рынка из кризиса. Несмотря на снижение темпов роста и заметный спад объемов производства (примерно до уровня 2004 года) российская экономика начнет медленный, но непрерывный рост.

Не надо быть серьезным экспертом, чтобы понимать, что цена на нефть оказывает огромное влияние на развитие практически всех областей экономики нашей страны. Рассмотрим, к примеру, строительную сферу. Как ни странно, от стоимости барреля нефти зависит и формирование цены на недвижимость в России, да и за ее пределами. В докризисный период благодаря большому объему нефтедолларов «дешевые» деньги в значительных количествах попадали на рынок жилья и объектов коммерческой недвижимости. Вложения были огромными, чему, по вполне понятным причинам, радовались и сами инвесторы, и девелоперы, продавцы, и покупатели.

После мирового финансового кризиса все изменилось. Не только сильно оскудел поток инвестиций, изменилась и психология покупателей. Сейчас люди почти не покупают недвижимость просто так, чтобы вложить свободные деньги, подстраховаться и при случае иметь какой-то доход. Кризис заставил нас быть более реалистичными, уменьшить траты на роскошь и излишества. Такая картина мира хоть и менее привлекательна, зато более рациональна.

Ситуация во время кризиса складывалась довольно суровая. Снижение доходов, потеря хорошо оплачиваемой работы, угроза сокращения штата стали реальностью для множества россиян. Те же, кто сохранил прежнюю должность и уровень доходов, стали более осторожны в покупках и долговременном вложении средств. Это коснулось и недвижимости. Современный средний класс опасается инвестиций в жилые и коммерческие объекты собственности и не желает жить в кредит. Прогноз развития рынка недвижимости России включает данные о сокращениях продаж прямо таки в геометрической прогрессии. И это в условиях снижения цены за квадратный метр площади вплоть до 30-40% по отношению к докризисному уровню. Некоторые пессимистичные аналитики предрекали и дальнейшее понижение стоимости.

Для девелоперов (застройщиков) кредиты стали практически недоступны. Отказ банков выдавать обещанные ранее ссуды поставил многие компании на грань выживания, а некоторые из них довел до банкротства, так как кредиты брались по отработанной схеме для погашения ранее взятых сумм. Даже те организации, которые вкладывались не в строительство, а в покупку уже готовой недвижимости, не смогли вовремя отработать деньги на погашение кредитов. Если бы государство не вмешалось, обязав банковскую систему пойти навстречу заемщикам и реструктурировать часть долга, даже самые крупные и устойчивые строительные компании могли бы рухнуть.

Для того чтобы продержаться в кризисный период и продолжать работу, девелоперам приходится делать все возможное, чтобы стимулировать продажу недвижимости. Предложения адаптируются под требования времени и возможности потенциальных покупателей. Некоторые умудряются успешно вести бизнес даже в условиях кризиса. Так что прогноз развития рынка недвижимости России если и не самый радужный, то вполне оптимистичный.

Еще один вопрос, представляющий интерес в рамках обсуждаемой темы, это продолжительность кризисных явлений. Согласно исследованиям И. Зырянова, анализировавшего длительность и объемы потерь самых крупных мировых финансовых кризисов, средняя продолжительность его составляет 3-4 года. Вывод был сделан по данным более десятка самых масштабных кризисов в истории человечества, начиная с 1797 года. Главные потери касаются банковской сферы, падения производства, торговли, проблем на железнодорожном транспорте, падения фондовых бирж, кризисов в области недвижимости и ипотечного кредитования.

По утверждению большинства аналитиков, активная фаза кризиса длится два-три года. Затем начинается медленное восстановление. Особенностями текущего мирового кризиса можно назвать хоть и временное, но весьма значительное падение активов (за исключением золота), банкротство банков, проблемы в ипотеке, снижение объема производства и торговли, снижение цен на недвижимость и жесточайшие проблемы в валютной сфере.

Таким образом, мировой кризис, начавшийся в 2007 году, вполне укладывается в классическую схему, определенную экономистами. Что касается России, то перспективы дальнейшего развития во многом зависят от цены на нефть.